How is Commercial Real Estate Valuation Performed?

Real estate valuation means performing an independent and impartial analysis of real estate by assessing the rights and benefits of the relevant real estate or a real estate project based on the current situation. Real estate valuation is carried out by experts in the field, which enables the determination of the real value of real estate, conducting internal and external analyses and deciding its value in the current real estate sector.

Real estate appraisers are persons who have completed four years of undergraduate departments (approved by YÖK; usually Civil Engineering, Urban Planning, Architecture, Business Administration, Economics) and are eligible for a Real Estate Appraiser license by taking the Appraiser exam at the end of this undergraduate education.

Individuals who have a Real Estate Appraiser license by completing four years of university education can start providing real estate appraisal services, whether by opening an office alone, acting individually, affiliated with various public institutions and organizations, or entering a private company.

Commercial housing means real estate in which commercial activities are carried out. These types of real estate can be found in the form of one-storey or general office buildings, shops, warehouses and similar structures. Commercial real estate valuation is a process that must be completed before carrying out business activities by doing business in any field.

In this article, we will review the question “What is the valuation of commercial real estate?” and “How to make a valuation of commercial real estate?” In addition to questions such as, we tried to compile all the curious information about the topic.

Differences Between Residential and Commercial Housing

The differences between commercial housing and ordinary housing, where various business activities are carried out using commercial purposes, are:

• Kullanım Amaçları: Barınma amaçlı inşa edilmiş olan gayrimenkuller; tek başına, çekirdek ya da geniş aile olarak taşınmazda konaklayacak olan insanların kullanımına uygun olarak inşa edilmiş olan yapılardır. Ticari gayrimenkuller ise; ofis, depo, şirket, dükkân şeklinde kullanılan ve iş yapma amaçlı kiralanan/satın alınan taşınmazlardır 

• Konum Farklılığı: Konutlar ve ticari konutlar arasındaki bir diğer fark, konum seçiminde ortaya çıkmaktadır. Barınma ihtiyacını karşılamak adına yapılmış konutlarda hastane, alışveriş merkezleri, okul gibi yapılara olan yakınlık göz önünde bulundurulurken, ticari gayrimenkullerde işin gerçekleştiği alana yakınlık ön plana alınmaktadır. Bu duruma örnek olarak, ilgili şehrin barosuna yakın bir yerde açılmış hukuk ve danışmanlık ofisleri, araba parçaları satan bir dükkânın ilgili sanayiye yakınlığı gibi durumlar örnek olarak verilebilmektedir

• Tasarım: Normal konutlar, bireylerin ev yaşamında karşılamak zorunda olduğu tüm ihtiyaçlara cevap verecek şekilde inşa edilmektedir. Mutfakların genişliği, banyonun tasarımı, depo ve birçok kişinin arabasını park edebileceği garaj bölümleri gibi alanlar normal konutların tasarım özellikleri arasında yer almaktadır. Ticari konutlarda ise, gerçekleştirilen işe yönelik bir tasarım söz konusu olabilir. Malzemelerin duracağı yerler, atölyeler, tezgahlar ve türevleri gibi tasarım biçimleri, ticari konutun ihtiyacına göre şekillenmektedir

• Tapu Farklılığı: Taşınmazlar, normal bir konut olarak işlev görüyorsa konut tapusu, herhangi bir işin gerçekleşmesine aracı olan bir gayrimenkul olarak işlev görüyorsa ticari tapuya tabi olmak durumundadır

Features of Commercial Real Estate Valuation

In the valuation of commercial real estate, many factors related to the relevant housing are emphasised. Among them can be indicated:

• İlgili ticari konutun sahip olduğu kıymetlerin değer tespiti
• Ticari konutta kullanılmış olan malzemelerin kalitesinin ve toplam yaşının belirlenmesi için taşınmaz konut üzerinde kapsamlı denetimler yapılması
• Gayrimenkulün güncel zamandaki ve gelecekteki değerini etkileme ihtimali bulunan tüm değişkenlerin ayrıntılı bir şekilde incelenmesi
• Süreçte yer alacak devlet kurumları veya şirketlerden yazılı değerlendirmeler alınması
• Ticari konutun bulunduğu bölgedeki diğer ticari konutlarla değer karşılaştırmasının analiz edilmesi
• Taşınmazın bulunduğu bölgenin demografik özelliklerinin incelenmesi
• Elde edilen tüm bilgiler ışığında detaylı ve ayrıntılı bir raporun hazırlanması 

Değerleme İşlemi Neden Önemlidir?

Real estate valuation operations are transactions that are of high importance to the protection of the rights that the public and individuals have, revealing the values and qualities of real estate in the light of an objective perspective by carrying out a comprehensive analysis of the situations that will await the relevant real estate now and in the future.

Without the real estate valuation process, it is not possible to fully determine the qualities and value of the relevant real estate, its pros and cons, and the benefits to the renter/purchaser.

Through commercial real estate valuation, individuals can predict what consequences the real estate they plan to buy or lease will cause in the further processes, perform a value comparison based on the region analysis and decide on future steps in accordance with a comprehensive report, in which all the properties of the respective housing are listed.

Değerlemeyi Kimler Yapabilir?

Commercial real estate valuation is carried out by real estate appraisers. Specialists who have completed 4 years of undergraduate training and are eligible to obtain the Appraiser license by taking the exam, prepare a comprehensive valuation report in the light of all their research by performing the value analysis of the relevant real estate.

Endeksa is a real estate valuation platform that allows you to achieve the most accurate and reliable results in issues such as real estate valuation, region analysis, value analysis using artificial intelligence and big data analysis. You can also benefit from the Index for your commercial real estate valuation operations.

What are the Valuation Criteria in Commercial Real Estate?

Commercial real estates, unlike regular residential buildings, are presented in the form of buildings such as shops, shops, offices, company buildings. In the real estate valuation of this type of immovable, many valuation criteria that apply to normal residences are used, as well as a number of additionally added considerations.

• Dükkân ve mağazaların gayrimenkul değerlemesi esnasında; genel taşınmazlara hitap edecek gayrimenkul değerleme şartları esas alındıktan sonra ticari konutlara özgü bazı kriterler göz önünde bulundurulmaktadır. İlgili mağaza ya da dükkânın bulunduğu sokak, cadde, mahalle ve bu konumlar üzerinde bulunan günlük nüfus akışı değerlendirilmelidir. Çünkü bu nüfus akışının miktarı ve dağılımı, işyerinin faaliyetlerini doğrudan etkileyecektir

• Dükkânda ilerleyen dönemlerde yapılması planlanan ticari faaliyet alanları ve bu alanlara özel olarak ortaya çıkacak olan taleplerin değerlendirilmesi gereklidir

• Ticari gayrimenkul değerlemesi yapılacak olan ticari konut büyük bir ofis binası ya da tek başına bir ofis ise; ilgili bölgenin ticari yerleşimi, bireylerden gelecek olan arz talep durumu, ilgili konumun çevresinde bulunan ofislerin sayısı ve dağılımı da değerleme aşamalarında kendine yer bulmaktadır

• Fabrika ya da sanayi merkezleri gibi büyük ticari gayrimenkulleri değerlendirirken, bahsi geçen taşınmazın bulunduğu arsa alanının değerini saptamak öncelikli bir husus olmaktadır

• Fabrika ve sanayi merkezi binalarının bulunduğu arsanın konumu, arsa oturumu, işletmenin gerçekleştirmeyi planladığı iş faaliyetlerine ne kadar elverişli olduğu ve ticari faaliyet çeşitliliğine uygunluğu, arsanın sunduğu artılar ve eksiler gibi etmenler akla gelen ilk ticari gayrimenkul değerleme hususlarını oluşturmaktadır 

Commercial Real Estate Valuation Methods

Commercial real estate valuation methods are divided into three separate groups: singular valuation (traditional method), aggregate valuation (modern method) and other methods.

The Singular Valuation (traditional) Method, which is the most used method in corporate real estate solution evaluations, is divided into different headings under itself. These are;

• Emsal (piyasa) karşılaştırma
• Gelir yöntemi
• Maliyet yöntemi
• Karma yöntem olarak dört alt başlık altında incelenmekte ve uygulanmaktadır.