Revalorización residencial en torno a centros de datos urbanos

En los núcleos urbanos donde se instalan centros de datos, se desencadena un proceso integral de transformación urbana impulsado por inversiones en infraestructura. Esta transformación trasciende los avances tecnológicos para reconfigurar los mercados inmobiliarios regionales, activando las dinámicas de revalorización residencial en torno a centros de datos urbanos. Regiones españolas como Aragón y Extremadura ofrecen ejemplos tangibles de estos efectos.

El auge de los centros de datos urbanos y su influencia en el precio de la vivienda

La expansión de la computación en la nube, la inteligencia artificial y las aplicaciones de big data ha convertido la instalación de centros de datos cerca de núcleos urbanos en una necesidad estratégica. La ubicación de estas instalaciones genera consecuencias significativas no solo desde la perspectiva de infraestructura digital, sino también desde el desarrollo urbano y la valorización inmobiliaria.

Infraestructura digital como catalizador de valorización inmobiliaria

La instalación de centros de datos demanda líneas eléctricas de alta tensión, sistemas de conectividad de fibra óptica y redes de transporte confiables. Cuando se satisfacen estos requisitos infraestructurales, el atractivo general de la zona aumenta considerablemente, acelerando la revalorización residencial en torno a centros de datos urbanos. 

Este proceso resulta particularmente visible en barrios que anteriormente habían sido clasificados como zonas industriales. Los inversores comienzan a priorizar áreas con infraestructura de conectividad avanzada, lo cual incide directamente sobre la demanda de viviendas. El interés de profesionales del sector tecnológico por la zona desencadena un incremento en la demanda del mercado residencial local.

Nuevas dinámicas en la demanda de viviendas

Las áreas donde se ubican centros de datos tienden a evolucionar hacia centros urbanos de uso mixto. Los precios de vivienda en Madrid registraron un aumento del 10,6% en 2024, posicionándose como el mercado de mayor crecimiento en Europa. De manera similar, en el corredor sureste de Madrid, donde se concentran inversiones en infraestructura, los precios de vivienda experimentaron aumentos entre el 4% y el 9% durante el primer semestre de 2024. La revalorización residencial en torno a centros de datos urbanos no se limita al efecto de vecindad inmediata, sino que se percibe en un radio geográfico amplio.

Factores clave que impulsan la revalorización residencial

El impacto de los centros de datos sobre los valores inmobiliarios se presenta como un proceso multidimensional. Desde mejoras en infraestructura hasta cambios normativos, diversos factores contribuyen a este fenómeno.

La mejora de las infraestructuras urbanas

Las inversiones tecnológicas de gran envergadura requieren colaboración entre ayuntamientos y el sector privado. En las zonas donde se establecen centros de datos, el fortalecimiento de la red eléctrica y la instalación de sistemas de respaldo proporcionan energía más fiable a todas las unidades residenciales de la zona. 

La expansión de la infraestructura de fibra óptica ofrece acceso a internet de alta velocidad también para los residentes. El refuerzo de las conexiones con arterias principales reduce los tiempos de desplazamiento y aumenta la accesibilidad del área. El incremento de las medidas de seguridad genera efectos positivos en las zonas residenciales circundantes.

Estas mejoras infraestructurales son elementos tangibles que aceleran el proceso de revalorización residencial en torno a centros de datos urbanos. Los compradores de viviendas tienden a considerar no solo las características actuales, sino también el potencial de desarrollo futuro.

Cambios normativos y planificación urbana favorable

Las regulaciones legales desempeñan un papel crítico en los procesos de transformación urbana. En las regiones donde se prevén inversiones en centros de datos, los ayuntamientos suelen llevar a cabo revisiones de los planes urbanísticos orientadas a crear zonas de uso mixto. Los estándares de eficiencia energética, las certificaciones de edificios sostenibles y los criterios de urbanización responsable ocupan el centro de estas nuevas regulaciones. Las modificaciones del planeamiento urbano aprobadas simultáneamente con las inversiones tecnológicas ofrecen indicadores importantes que potencian el valor inmobiliario de la región.

Casos emblemáticos de transformación urbana en España

España ha ascendido a una posición estratégica en el ecosistema europeo de centros de datos durante los últimos años. Las ventajas climáticas, los recursos energéticos y las oportunidades que ofrece su ubicación geográfica han captado la atención de grandes empresas tecnológicas.

El efecto Zaragoza y la inversión de AWS

Amazon Web Services (AWS) ha anunciado un plan de inversión de 15.700 millones de euros en la región de Aragón para el período 2024-2033. Esta inversión representa una de las mayores del sector privado que España ha presenciado. Se prevé la creación de 6.800 puestos de trabajo anuales a tiempo completo en Aragón y 17.500 en toda España.

En Zaragoza, los precios de vivienda alcanzaron 1.884 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2025, registrando un incremento del 8,64% respecto al año anterior. Asimismo, en toda Aragón, los precios promedio de vivienda alcanzaron 1.636 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2025, registrando un aumento anual del 7,2%. La revalorización residencial en torno a centros de datos urbanos resulta claramente visible en el ejemplo de Zaragoza. Las ventas de vivienda en la región aumentaron un 20,6% en el segundo trimestre de 2025 respecto al año anterior, alcanzando el nivel más alto desde 2007.

Extremadura y el megaproyecto de la nube

MERLIN Properties y Edged Energy están colaborando con el gobierno regional de Extremadura para desarrollar dos campus de centros de datos con capacidad de 1 gigavatio cada uno. Estas instalaciones, planificadas en Navalmoral de la Mata (Cáceres) y Valdecaballeros (Badajoz), están orientadas a inteligencia artificial y computación avanzada. 

El proyecto ofrecerá 1 gigavatio de capacidad IT en cada localización y operará con un PUE de 1.15, estableciendo estándares de eficiencia pioneros en el sector. El proyecto generará empleo altamente cualificado durante las fases de construcción y operación, aportando contribuciones indirectas significativas al desarrollo económico, social y demográfico de la región. La revalorización residencial en torno a centros de datos urbanos no solo se produce en grandes metrópolis, sino también en regiones en desarrollo.

¿En qué fijarse al invertir en propiedades cercanas a centros de datos

El potencial de revalorización residencial en torno a centros de datos urbanos constituye un área de inversión que requiere análisis cuidadoso. Los procesos de evaluación profesional son importantes desde la perspectiva de reducción de riesgos.

Evaluación del potencial de revalorización a medio y largo plazo

El efecto de las inversiones en centros de datos sobre los precios de las viviendas suele manifestarse de manera gradual. La siguiente tabla ilustra un ciclo típico de revalorización:

Este ciclo puede presentar variabilidad según las características regionales. La revalorización residencial en torno a centros de datos urbanos tiende a materializarse más rápidamente en grandes ciudades. Los movimientos históricos de precios y los niveles de volatilidad en la zona son factores importantes a considerar en las decisiones de inversión.

Tasación profesional y análisis de datos predictivos

Los procesos modernos de valoración inmobiliaria emplean analítica de big data y modelos de aprendizaje automático. Plataformas como Endeksa analizan simultáneamente miles de variables para prever tendencias de precios regionales. Estas herramientas permiten evaluar objetivamente el potencial de revalorización residencial en torno a centros de datos urbanos.

Los proyectos de infraestructura planificados y sus plazos de finalización constituyen parámetros importantes en la evaluación de inversiones. Los ejemplos de transformaciones similares en zonas vecinas y sus resultados ofrecen indicadores para el rendimiento futuro. 

Los cambios en el planeamiento urbano y los escenarios futuros de uso del suelo desempeñan un papel crítico en la comprensión del potencial a largo plazo de la zona. Las proyecciones de empleo local y las estimaciones de cambio demográfico son elementos que configuran las dinámicas de demanda. Los modelos predictivos que ofrece la plataforma Endeksa asisten a los inversores en el establecimiento de un equilibrio entre riesgo y rentabilidad.