Değerleme Nedir? Piyasa Değeri, Yatırım Değeri Ne Demektir?

Ayrıca, ihalelerde baz değer (muhammen değer) analizlerinde, gayrimenkul piyasa etütlerinde,  bir gayrimenkul üzerine yapılacak projenin fizibilite analizinde, mülkün en yüksek ve en iyi kullanım değerinin analizinde, miras paylaşımı, kamulaştırma vb. işlemlerde değerlemeye ihtiyaç duyulur. Gayrimenkul Yatırım Ortaklarının (GYO) portföylerinde yer alan gayrimenkullerin alım-satım, kiralama ve yeniden değerlemelerinde, proje başlangıcında yasal prosedürlere uygunluğun belirlenmesinde, hisse senedi borsada işlem gören tüm şirketlerin ödenmiş sermayelerinin %5’ini aşan gayrimenkul alım-satımlarında ve kendi gayrimenkullerini başka bir şirkete ayni sermaye olarak koymaları durumunda, bankaların icra takibine düşmüş alacaklarının 2.000 TL’yi aşan bedelleri olanların değer tespitinde de, SPK Lisanslı Değerleme işlemlerine ihtiyaç duyulmaktadır.

Piyasa Değeri (Makul Değer, Pazar Değeri) Ne Demektir?

Piyasa değeri veya Pazar değeri aynı şeyi ifade eder. Uluslararası muhasebe standartları bu değeri makul değer olarak isimlendirir. Değerleme tarihinde bir gayrimenkul için istekli bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında piyasa koşullarında, tarafların birbirleri karşısında yeterli bilgiye ve dikkate sahip olarak, herhangi bir baskı altında olmaksızın gerçekleştirebileceği alım-satım için tahmin edilen fiyattır. Burada mülkün piyasada duracağı makul pazarlama süresi, genelde 12 ay kadardır.

Düzeli Likidite Değeri (Elden Çıkartma Değeri, Acil Satış Değeri) Ne Demektir?

Taraflar arasında gerçekleştirilen görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, varlıklar için belirlenen, makul ve yakın zaman içindeki en olası nakit satış değeri, düzenli likidite değeri olarak tanımlanır. Bu satışta zaman baskısı orta düzeyde hissedilir ve mülkün elden çıkartılma baskısı değerindekinden daha fazladır. Genelde, düzenli likiditasyonda mülkün satış zamanı 3-6 ay arasında öngörülür ve satış değeri de ona göre iskontalandırılarak belirlenir.

Zorunlu Likidite Değeri (Tasfiye Değeri) Ne Demektir?

Halka açık düzenlenen açık artırmalar da dahil olmak üzere, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit satış değerinin alınmaya çalışıldığı, varlıkların 0-3 ay gibi bir süreçte satılabilmesi için yapılan değerlemedir. Bu tip değerlemede, oluşturulan değere ilişkin kanaat, mülkün en kısa sürede satılmasına yönelik olduğu için ciddi iskontolar gündeme gelebilir. Ancak burada mülkün likidite kabiliyeti de önemlidir. Örneğin satışı her tür piyasa koşulunda kolay olan bir mülkün zorunlu likidite ile piyasa değeri arasındaki fark çok keskin değildir. Öte yandan, mülk çok spesifik bir ürünse (örneğin teknolojik eskimeye konu olabilecek bir fabrika gibi), zorunlu likidite ve piyasa değeri arasındaki farklar %50’lere bile çıkabilir. Bu değer takdirlerinde değerleme uzmanlarının tecrübesi, vizyonu ve kişisel görüşü gibi unsurlar önemli rol oynar.

Yatırım Değeri (Worth) Ne Demektir?

Bireysel yatırım koşullarına bağlı olarak, belirli bir yatırımcı veya bir grup yatırımcı için bir mülkün kendine özgü değeri “yatırım değeri”dir. Bu değer, piyasa değerinden farklıdır. Belli bir kişi için olan değeri gösterir ve manevi veya fiziksel ihtiyaçtan doğan bir değerdir. Bir fabrikam olduğunu ve büyümeye ihtiyaç duyduğumu varsayalım. Fabrikamı genişletmeyi düşündüğüm için mülkümün hemen yanındaki arazi benim için daha kıymetlidir. Ben o alan için diğerlerinden ve pazardan farklı bir değer ödemeyi göze alabilirim. Ancak benim ödediğim bu değerin adı “piyasa değeri” değil, “yatırım değeri”dir, piyasa değerinin de üzerindedir.

Mevcut Kullanım Değeri Ne Demektir?

Bir mülkün bulunduğu durumda kullanımına ilişkin değer, “mevcut kullanım değeri” olarak tanımlanır. Örneğin imarı değişmiş bir fabrika halen faalse, ancak mevcut hali ile değer isteniyorsa, bu değer mevcut kullanım değeridir. 

Önceki yazımıza https://www.endeksa.com/tr/blog/yazi/emlak-vergisi-ile-ilgili-bilmeniz-gerekenler linkinden ulaşabilirsiniz.

*EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık'ın katkılarıyla hazırlanmıştır.