Değerli Konut Vergisi Nedir?

Değerli konut vergisinin nedir konusu, özellikle vergilendirme ve sigorta ekseninde önem kazanıyor.  Değer ve bölge analizi ile hazırlanan raporlarda bu bilgi belirtiliyor. Konut vergisinden bazı noktalarda ayrışan değerli konut vergisinin hesaplanması da önemli bir konu. Burada önce konut vergisi ile değerli konut vergisi farklarını açıklayarak ilerleyelim.  

Değerli konut vergisi ile konut vergisi arasındaki farkları öğrenmek ve bu iki kavramın neden ayrıştığını anlamak önemli. Özellikle vergi ödeme dönemlerinde değerli konut vergisi mi konut vergisi mi sorusu sıklıkla gündeme geliyor. Bu yazıda değerli konut vergisinin ne olduğunu, nasıl hesaplanacağını, kimlerin muaf kimlerin mükellef olduğuna dair birçok önemli noktaya değindik. Ayrıca değer ve bölge analizi hakkında merak edilenleri yanıtladık. 

Konut vergisi nedir, sorusuna yanıt vererek değerli konut vergisi konusunu açalım. 

Konut Vergisi Nedir?

1319 Sayılı Emlak Vergi Kanununa göre Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde bulunan her türlü konut, arazi ve arsalar için bir vergi zorunluluğu var. Burada mülk sahibi ya da mülkün tahsis edildiği kişi ve kurumlarca ödenmesi gereken bir miktar söz konudur. Bu miktar ise mülkün türüne ve ederine göre değişkenlik göstermektedir. 

Örneğin bir arazi için bide iki olarak belirlenmiş bu vergi bir arsa için binde altı olarak belirlenmiştir. Bu oransal değişim sayesinde aynı kategoride bulunan iki taşınmazın değerleri doğrultusunda farklı şekilde vergilendirilmesi sağlanmıştır. Böylelikle tüm taşınmazlar kendi kategorilerinde, kendi değerlerince vergilendirilmiş olur. Bu vergilendirme sonrasında ödeme yapmak için E-Devlet üzerinden Gelir İdaresi Başkanlığı sayfasına ilerleyerek veya belediyelerin kendi siteleri üzerinden ödeme yapmak mümkün olacaktır. Aynı zamanda bizzat belediyelerden ödeme yapmak ya da bankalar aracılığıyla halletmek de mümkündür.

Değerli Konut Vergisi Hakkında

Konut vergisinden bahsedilirken ortaya çıkan ‘mülkün ederine göre değişkenlik göstermesi’ kavramı belirli bir meblağ sonrasını karşılamamaktadır. Sayılar büyüdükçe ortaya çıkan karmaşayı netliğe kavuşturmak adına; devreye ilk olarak 2019 yılında gündeme gelen ‘değerli konut’ kavramı girmektedir. Her ne kadar 2019 yılında gündeme gelmiş olsa da hayata geçirilmeden önce bir yıl askıya alınmak durumunda kalınmıştır. 

2022 itibariyle güncellenmiş değerli konut tanımı ise şu şekilde yapılır; eder olarak 6.173.000 TL’den başlayan mülklere değerli konut denmektedir. Eğer bu değerde bir mülk söz konusu ise vergi mükellefiyeti durumu araştırılmalıdır. Değerli konut vergisi mükellefleri uygun hesaplamalar sonucu ortaya çıkan bu miktarı öderler. Öncesinde doğru bir araştırma ile varsa bir muafiyet durumu ortaya çıkartılmalı, yoksa belirtilmiş oranlar doğrultusunda hesaplama yapılmalıdır.

Değerli Konut Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Değerli konut vergisi hesaplanırken dikkat edilmesi gereken bazı önemli konular var. Hesaplamaya başlamadan önce taşınmazın değerinin hangi sınıfa dahil olduğunu iyi saptamak gerekir. Nasıl ki konut vergisi hesaplanırken belirli bir oran söz konusu ise, değerli konut vergisi içinde aynı şekilde bir oran vardır. Doğru bir sonuca ulaşabilmek için öncelikle mülkün hesaplanması gereken hangi orana karşılık geldiği doğruca belirlenmelidir. Bu oranlarda temel tutar olarak mülkün ‘değerli’ kapsamına girmesi için gereken 6.173.000TL baz alınır. Daha sonra hesaplama yapılır. 

-      6.173.000 TL ile 9.260.000 TL arasında olan konutlar için (bu tutarlar dahil olarak) 6.173.000 TL’yi aşan kısım için binde 3, 

-      12.347.000 TL’ye kadar (bu tutar dahil), 9.260.000 TL’si için 9.261TL; daha fazlası içinse binde 6,

-      12.347.000 TL’den fazla olanlar 12.347.000 TL’si için 27.783TL; fazlası için de binde 10 şeklinde yapılır.

Örnekle Değerli Konut Vergisi Hesaplama:

7.000.000 TL ederinde bir ev için; 7.000.000 TL – 6.173.000 TL = 827.000 TL

827.000TL X %0,3 = 2.481TL ödenmesi gereken vergi olarak hesaplanabilir. 

Burada unutulmamalıdır ki belirtilen rakamlar ve oranlar 2022 yılı için güncel olup, herhangi bir değişiklik olup olmadığı bulunulan zaman dilimi için kontrol edilmelidir.

Kimler Değerli Konut Vergisi Mükellefidir?

Kimler değerli konut vergisi öder sorusunun yanıtı da önemli. Yukarıda belirtilen kriterler doğrultusunda ‘değerli’ sınıfına giren taşınmazla ilgili 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununda da belirtildiği üzere;

• Sahibi veya intifa hakkı sahibi (varsa) tarafından değerli konut vergisi ödenmelidir. 

• Her ikiside yoksa, bu taşınmazdan sahibi gibi tasarruf edenler tarafından ödenmesi gereken bir vergidir. 

• Eğer paylı mülkiyet söz konusu ise, herkes hissesi oranında mükelleftir.

Başka bir nokta ise sonradan değerli sınıfına geçen mülkler için açıklanmıştır. Konutun değerli sınıfına geçmesi için gereken tutara sonradan erişmiş bir mülkten bahsediliyorsa; bu tutarı aştığı tarihi takip eden yıl itibariyle mükellefiyet söz konusu olur. 

Değerli Konut Vergisi Nasıl Ödenir?

Yukarıda belirtilen kriterler doğrultusunda bir konutun değerli olduğu belirlendikten sonra, sahibinin mükellef olup olmadığı incelenir. incelemeler doğrultusunda bir muafiyet söz konusu değil ise, mükellef olan kişi belirtilen oranlarda bir fikir olması için hesaplamalarını yapabilir. Daha sonra değerli konut vergisi ödenmesi için mükellef tarafından bir beyanname verilmesi gerekmektedir. Bunun için öncelikle konutun bulunduğu belediyeden binanın vergi değerini gösteren bir belge alınması gerekmektedir. Burada dikkat edilmelidir ki bu vergi değerini gösteren belge içinde bulunulan yıl ve bir önceki yıla ait olmalıdır. Daha sonra yine konutun bulunduğu yerdeki vergi dairesine bu belgelerle birlikte bir beyanname verilmelidir. Tüm bu aşamalardan sonra vergi iki taksit halinde tahsil edilebilmektedir.

Değerli Konut Vergisinden Kimler Muaf Olur?

Değerli konut kapsamında değerlendirilen her mülk için vergi mükellefiyeti söz konusu değildir. Bazı özel durumlarda, konut değerli olsa dahi kullanım amacı veya malikinin özel durumları sebebiyle bir muafiyet söz konusu olabilir. Bu koşullar bir karmaşaya sebep olunmaması adına bir kanunla belirlenmiştir.31365 sayılı Resmi gazetede yayımlanan kanunda açıkça belirtilen muafiyet durumları şu şekilde sıralanabilir;

• Genel ve özel bütçeli idareler, belediyeler, üniversiteler ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki olduğu meskenler,

• Türkiye sınırlarında mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu taşınmazı ile birden fazla bulunanların değerli konut vergisine dahil olan en düşük ederli mesken nitelikli tek taşınmazı,

• Karşılıklı olmak şartı ile yabancı devletlere ait olarak elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan meskenler,

• Yine elçilere ikametleri için tahsis edilmiş meskenler,

• Merkezi Türkiye’de bulunan milletler arası kuruluşlar ve milletlerarası kuruluşların Türkiye’de bulunan temsilciliklerine ait meskenler,

• Temel görevi inşaat olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satış, devir ve temlik mevzu bahis olmayan yapılar bu durumlar gerçekleşene kadar değerli konut vergisinden muaftır. 

Genel olarak özetlenecek olursa değerli konut vergisi hesaplanırken aşağıdaki adımlar izlenir. Bunlar aynı zamanda konut değer ve bölge analizi raporunun da özeti gibidir. 

• Konutun değerli konut tanımına uyup uymadığının belirlenmesi

• Değerli konut malikinin mükellef veya muaf olma durumunun belirlenmesi

• Mükelleflik durumunda, mülkün değerinin hesaplamada karşılık geldiği ondalık birimin saptanması

• Ödenecek tutar hesaplamasından sonra, konutun bulunduğu belediyeden binanın vergi değerini gösteren belgenin alınması

• Yine konutla aynı yerde bulunan vergi dairesine bu belge ile beyanname verilmesi sonucunda iki taksit halinde ödenebilecek bir vergidir.

Tüm bu süreçler hali hazırda sahip olunan bir mülk ile ilgili yapılacak olan çalışmalarda önemli olurken, aynı zamanda ileriye dönük alım satım işlemlerinde mülkün durumu hangi oranlar ile değerlendirileceği gibi birçok soru işareti de bulunabilir. Bunun için alanında uzman kişilerle görüşmek bu noktada faydalı olacaktır. Endeksa, bu noktada sahip olduğu uzmanlıkla mülklerin vergilendirilmesi doğrultusunda hesaplama ve analizler için güvenilir bir veri kaynağıdır. Mükellef veya muaf olma konularında yaşanan karmaşayı Endeksa rehberliğinde netleştirebilirsiniz.  Konut için değer ve bölge analizi yaptırabilir ve güvenle yatırım tercihinde bulunabilirsiniz. 

Değerli Konut Vergisi konusunda ihtiyaç duyduğunuz tüm çözümler ve gayrimenkul pazar analizi gibi diğer konular için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Önceki yazımıza https://www.endeksa.com/tr/blog/yazi/konut-lokasyonunun-emlak-fiyatina-olan-etkisi-nedir linkinden ulaşabilirsiniz.