Ev Ekspertiz Değeri Nasıl Hesaplanır?

Ekspertiz Değeri Hesaplamak İçin Üç Farklı Teknik Kullanılır:

• emsal değerlemesi
• maliyet değerlemesi
• gelirlerin kapitalizasyonu

Emsal Değerlemesi

Emsal değerlemesi tekniğine “Satışların Karşılaştırılması Metodu” da denilmektedir. Emsal değerlemesi tekniği; bir alıcının bir gayrimenkulu satın almak için ödeyebileceği bedelin, piyasadaki benzer özelliklere sahip gayrimenkullerin maliyetinden daha fazla olmayacağı varsayımına dayanır. Bir şekilde bir gayrimenkulun değerini tespit etmek için piyasada satışa sunulmuş olan karşılaştırılabilir gayrimenkullerin satışları incelenir. Yani piyasada gerçekleşen benzer gayrimenkullerin satışları bir gösterge oluşturacaktır. Ancak bu yöntemin sağlıklı sonuç verebilmesi için gösterge niteliğindeki gayrimenkulün özellikleriyle uyumlu olması gerekir, bu özellikler uyumlu değilse değerler arasında karşılaştırma yapmak anlamlı olmayacaktır.

Emsal değerleme yönteminin adımları aşağıdadır:

• verilerin araştırılması
• verilerin doğrulanması
• ilgili karşılaştırma birimlerinin seçilmesi
• emsal satışların incelenmesi ve düzeltilmesi
• değer göstergelerinin tek bir değer üzerinde uzlaştırılması

Satışların karşılaştırılması yönteminde kullanılabilecek taşınmaz fiyatlarının uluslararası uygulamalara göre ortalama değerden en fazla %15 sapması gerekir. 

Maliyet Değerlemesi

Maliyet değerlemesi tekniği, bilgi sahibi alıcıların bir gayrimenkule, benzer özelliklere sahip bir gayrimenkulü yeniden inşa etmenin maliyet bedelinden daha fazla ödeme yapmayacakları varsayımına dayanır. Bu şekilde gayrimenkulün değeri, gayrimenkulün inşa edilebileceği bir arsanın satın alınmasının ve üzerine yapının inşa edilmesinin maliyetlerinin toplamı olarak tanımlanır. Maliyet değerlemesi tekniği genellikle emsal değeri tespit edilemeyen veya özel nitelikteki yapılar için kullanılır. Hesaplama sırasında inşaat maliyetinden yapının eskime payı, yani amortismanı düşülür. 

Gelirlerin Kapitalizasyonu

Gelir getiren gayrimenkullerin ekonomik ömürleri boyunca işletilmelerinden kaynaklanan düzenli bir gelir akımına sahip olmaları beklenir. Gayrimenkulün ömrü boyunca kira geliri elde edildiği gibi vergiler, finansman gelirleri ve yenileme giderleri gibi nakit çıkışı yaratacak giderlerin de oluşması söz konusudur. Gayrimenkul yatırımından sağlanan net gelire “net işletme geliri” adı verilir. Net işletme geliri, gayrimenkulün brüt gelirlerinden faaliyet giderleri ve kredi ödemeleri düşülerek bulunur. Net işletme geliri, yatırımın getirisini, “Kapitalizasyon oranı” ise getiri oranını gösterir. Gayrimenkulün değeri gelirlerini bugünkü değeri hesaplanarak hesaplanır.

Endeksa İle Ev Değeri Hesaplama

Endeksa, gayrimenkul değerlemede very analizi yöntemlerini kullanarak milyonlarca veriyi inceler ve tüm Türkiye için otomatik değer tahmini üretir.

Endeksa uzmanları Türkiye’nin tüm illerinde piyasa araştırmaları yaparak veritabanlarını anlık olarak günceller. Endeksa veritabanına alınan bilgiler, sürekli olarak iç tutarlılık ve doğruluk kontrollerine tabi tutulur ve yeterli güvenilirlik düzeyine ulaşamayan veriler analizlere dahil edilmez. Endeksa, makine öğrenimi yöntemlerini kullanarak düzenli aralıklarla bölgesel tahmin modelleri inşa eder ve bu modelleri birbiriyle yarıştırarak değer tahmini yapar. Endeksa’nın otomatik değer tahmini tüm Türkiye’de %8.5 sapma oranı ile çalışır.

Endeksa ile konutunuzun değerini öğrenmek için tıklayın.

Önceki yazımıza https://www.endeksa.com/tr/blog/yazi/emlak-vergisi-hesaplama linkinden ulaşabilirsiniz.

Kürşat Tuncel'in "Profesyonel Gayrimenkul Yatırımı" kitabından alıntılar yer almaktadır.