Gabari Nedir? Gabari Nasıl Hesaplanır?

İnşaat sektörünün en sık kullanılan terimlerinden biri olan gabari ve gabari hesaplaması, yatırım sürecinde bilinmesi gereken bir konudur. Emlak dünyasında değer hesaplamaya da etki eden gabari ne demek sorusuna yanıt vermek üzere detaylı bir değerlendirme yaptık. KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı)-gabari ilişkisi, gabari nasıl hesaplanır, gabari sınırlaması nedir gibi kavramları madde madde işledik.

Gabari Nedir?

Yapı sektörünün aşina olduğu terimlerden biri olan gabari, minimum yükseklik ve genişlik anlamına gelmektedir. Pek çok kaynakta yapı gabarisi tabiriyle de kullanılmaktadır.

Temelde tüneller, köprüler, antrepolar için kullanılan bir terim olsa da binalar ve konutlar için de aynı amaçla ve aynı anlamda kullanılır. Bu alanların ne kadar yüksek ve ne kadar geniş olduğunu ifade eder. Basit bir tanımla inşaat sektöründe gabari, bir yapının kaldırım hizasından çatısına kadar olan maksimum yüksekliğini ifade eden ölçü birimidir. Konut ve arsa alanında ​​arsa emsali ve arsa gabari terimleri birbiri ile çok yakından ilişkilidir. Bu nedenle bu iki kavramı, birlikte açıklamak gerekir. 

Yapı Sektöründe Gabari ve Arsa Emsali

Yukarıda, gabarinin tanımını genel olarak açıkladık. Bu tanım, gabari kelime anlamını karşılıyor. Ancak yapı sektöründe gabari teriminin tanımı bazı noktalarda farklılaşıyor. Yapı sektöründe gabari ne demek, inceleyelim:

İnşa edilmesi planlanan bir binanın belediye tarafından öngörülen azami miktardaki yüksekliğinin ifade edilmesi için gabari terimi kullanılır. Başka bir deyişle gabari, belediyenin yapılacak olan bina için izin verdiği azami yüksekliktir. Peki, burada arazi emsali neden önemli?

Yapı için gabari verilirken arazinin yüzölçümü dikkate alınır. Ayrıca arazideki emsallere uygun olarak bir yükseklik verilir. Emsal değeri de zaten ilgili binaya ait imar planında parsele yapılacak yapıların alandaki hesabı söz konusudur. Dolayısıyla emsal değeri de arsadaki yapıların kat sayısını söyler. 

Özetlemek gerekirse; emsal değeri ile gabari arasındaki fark, sundukları verilerden gelir. Gabari, arsa üzerindeki bina yüksekliğini verir. Arsa emsali ise katların toplam değerini ifade eder. Yani gabari ile yüksekliği öğrenirken emsal ile de arsa üzerinde yapılacak olan binaların ve bunların sahip olacağı katların toplam alanını öğreniriz. 

Bir Arsanın Gabarisini Bilmek Neden Önemli?

Bir arsaya yapılacak olan binaların kaç katlı olabileceği konusu bilindiği üzere birden fazla yatırım noktasında etkilidir. Zira, arsanın yatırım değerine doğrudan etki eder. İşte bu nedenle emlak sektöründe arsa gabarisi ve arsa emsal değeri konuları çok önemlidir. 

Yatırım öncesinde bu konular araştırılır. Bu nedenle gabari, arsaya kaç katlı bina yapılabileceği bilgisini sunmasından dolayı önem taşır. Bir arsanın gabari değerini biliyorsanız, o arsaya kaç katlı bina yapılabileceğini de biliyorsunuz demektir. Peki, tapuda gabari bilgisi nasıl ifade ediliyor?

Tapuda Gabari Sorgulaması

Tapuda gabari sorgulaması ya da tapuda gabari öğrenme süreci mühimdir. Temelde yüksekliği ifade etmek üzere kullanılan gabari için tapudan bilgi alabilirsiniz. 

Gabari ve KAKS Bilmek Neden Önemli?

Emlak terminolojisinin iki önemli terimi olan gabari ve KAKS bilgisi ile farklı hesaplamalar için veri elde edilir. 

• Binanın belediye tarafından öngörülen azami yüksekliği için yani oraya kaç katlı bir bina yapılabileceği bilgisi için gabari bilmek gerekir. 

• KAKS bilgisi ile de araziye kaç daire yapılabileceği öğrenilir. Böylece kat başına düşen toplam metrekare hesabı yapılabilir. 

Gabari Nasıl Hesaplanır?

Gabari hesaplaması belediye tarafından yapılır. Başka bir deyişle gabari kaç olmalı konusuna ilgili belediye karar verir. Burada belediye, arazinin yüzölçümü, arazinin boyu ve emsal yapıların yüksekliği gibi değerleri göz önüne alarak bir optimizasyon yapar. 

Örneğin gabarisi yani yüksekliği 7,5 m, emsal değeri 0,5 olan 1000 m² 'lik bir arsa için kat m² hesabı şu şekildedir:

• Arsa x Emsal değeri: 1000 x 0,5 = 500 m² toplam inşaat alanını ifade ediyor.

• 7,5 olarak hesaplanan gabariden çatı payının çıkarılması gerekiyor. Yani 7,5– 0,5 / 3,3 = 2 kat

• Kat başına ne kadarlık bir alan inşaat için ayrılabilir hesaplayabilmek için toplam inşaat alanı, kat sayısına bölünür. Dolayısıyla, 250 m² olarak hesaplanır. 

Bu hesaplamaya göre bu arsada 2 katlı bir yapı inşa edilebilir. Bu yapının yüksekliği, çatı dahil 7,5 metre olabilir. Ayrıca kat başına, toplam 250 m² inşaat yapılabilir. 

Gabarinin Altında Kalan İnşaat Olur Mu?

Belediye tarafından belirlenen gabari, belli katlı bir bina yapımına izin veriyor ancak inşaatın bütçesi ya da kapsamı gabariyi (üst limiti) karşılamıyorsa gabarinin altında inşaat da söz konusu olabilmektedir.

Binanın Kaç Katlı Olabileceği Nasıl Hesaplanır?

Bir arsaya yapılacak olan binanın kaç katlı olabileceği bilgisine gabari değeri üzerinden ulaşılır. Belediye tarafından verilen gabari boyutundan 0,5 metre çatı katı farkını çıkarmak gerekir. Ardından çıkan sonuç, 3’e bölünür. Böylece binanın kat sayısı ya da binanın kaç katlı olabileceği bulunur.

Gabarisi Olmayan Arsalar

Bir arsanın gabari değeri tapuda gözükmeyebilir. Buna, emlak dilinde H serbest denir. Eğer bir arsa için H serbest durumu varsa burada alan üzerinden bir hesaplama ile inşa edilebilecek en yüksek bina değeri bulunur. 

Gayrimenkul yatırımı yapmadan önce işin uzmanlarına danışmak, büyük avantaj sunabilir. Doğru yatırımı doğru zamanda yapmak, birden fazla konuyu analiz edebilmek üzere verilere erişim gerektirir. Ayrıca deneyimle verileri analiz edebilmek de anlamlı sonuçlar elde etmeyi sağlar. Emlak yatırımından en iyi sonucu almak, bu alanda bilgi ve deneyim gerektirir. 

Endeksa’nın güçlü veri altyapısı sayesinde kullanıcılar, ihtiyaç duydukları bilgilere kolayca ulaşabilirler. Endeksa ile tesis değerlemeden, ikinci el konut değerlemesine ya da yazlık içi pazar analizinden arsa gabari bilgisine kadar hemen her konuda bilgi almak mümkün hâle geliyor.

Önceki yazımıza https://www.endeksa.com/tr/blog/yazi/enerji-kimlik-belgesi adresinden ulaşabilirsiniz.