Gayrimenkul Değerleme Nedir?

Gayrimenkul değerleme hakkında bilgi edinmek hem kurumlar hem de bireyler için önemli. Gayrimenkul değerleme, genişleyen sigorta kapsamları açısından da kredi teminatları açısından da önem taşıyor. Şirket portföyü oluşturmak üzere de yine gayrimenkul değerlemesi konusu gündeme geliyor. Bu nedenle gayrimenkul değerleme nedir, ekseninde araştırma yapanlar için konuyu detaylı olarak açıkladık. Gayrimenkul değerleme nedir, gayrimenkul değerleme neden yapılır gibi soruların yanıtlarına bakalım. 

Gayrimenkul Değerleme Hakkında

Gayrimenkul değerleme hakkında bilgi arayanlar, genellikle kredi çekmek üzere olanlar ya da sigorta teminatı kapsamı için araştırma yapanlar oluyor. Diğer yandan şirketler için portföy oluştururken ya da satma kiraya verme süreçleri öncesinde de bu konu önem kazanıyor. Öncelikle gayrimenkul değerleme ne demek, sorusuna yanıt verelim. 

Gayrimenkul değerleme nedir ve neden yapılır sorusuna yanıt vermeden önce gayrimenkul ve emlak kavramlarındaki yanlış kullanım hakkında bilgi vermek önemli. Bilindiği üzere çoğunlukla gayrimenkul kelimesi, taşınması mümkün olmayan varlıklar için kullanılır. Çok yaygın bir biçimde gayrimenkul ile emlak kelimeleri aynı anlamda sanılır. Bu nedenle de gayrimenkul kelimesi yerine emlak, emlak kelimesi yerine de gayrimenkul kelimesi sıklıkla kullanılır. Oysa bu kelimenin karşılığı birbirinden biraz farklıdır. Gayrimenkul emlağı kapsarken diğer taşınmazlar için de kullanılmaktadır. 

Örneğin; bir arazi, bu arazide bulunan taşınamayan bir bina, kulübe, ağaç, tarım alanı taşınamadıkları için gayrimenkul olarak adlandırılır. Arazide bulunan ev ise emlaktır. Yine aynı arazide bulunan bir araba var ise buna gayrimenkul denilemez çünkü en önemli olan ‘taşınmaz’ ilkesini araba sağlamamaktadır. Burada bir istisna vardır ki o da gemiler. Su üzerinde bulunanlar için ayrı bir kanun olduğundan gemiler hareket edebildikleri halde bu taşınmazlar gibi gayrimenkul sayılmaktadır.

Peki, gayrimenkul değerleme ne demek? Hemen bunu da açıklayalım:

Gayrimenkul değerleme; temel olarak bir taşınmazın direkt olarak değerinin veya buna bağlı hakların ederinin belirlenmesi olarak tanımlanabilir. Daha ayrıntılı incelenecek olursa, bir gayrimenkulün kendisinin veya projesinin değerinin belirlenmesi veya bunlarla ilişkili kişi ve kurumların hak ve faydalarının belirlenmesi gayrimenkul değerlemesidir. 

Gayrimenkul Değerleme Neden Yapılır?

Kişilerin kendi talepleriyle gayrimenkullerinin değerlerini belirletebilecekleri gibi, banka kredisi alınırken, sigorta işlemleri yapılırken, şirketleri portföyleri oluşturulurken gibi pek çok alanda gayrimenkul değerlemesine ihtiyaç duyulmaktadır. Gayrimenkul değerlemesi yapılan alanları şu şekilde sıralayabiliriz;

• Kişileri kendi gayrimenkullerini satma veya kiraya verme durumlarında bu taşınmazın değerini öğrenmek istemeleri

• Bankalardan çekilecek bir kredide teminat gösterilmesi durumu

• Şirket portföyü oluşturulurken gayrimenkullerin değerinin işlenmesi

• Bir gayrimenkulün sigorta işlemlerinde belirtilmek için

• Açık artırmalarda kullanılmak üzere bir veri edinmek için

• Tarım arazisi olan bir taşınmazın değerinin belirlenmesi için

• Bir dükkan ve şirket ortaklığı veya devir işlemlerinde değerinin bilinmesi için

Yukarıda listelediğimiz gibi daha birçok alanda gayrimenkul değerlemesine ihtiyaç duyulmaktadır. 

Gerçekleşen bu ihtiyacın en temel sebebi bu sistemin stabil oluşudur. Yani gayrimenkul değerlemesinin uzman kişiler ve kurumlar tarafından tarafsız bir şekilde gerçekleştirilmesidir. Böylelikle belirlenen bu değer herkesçe kabul görür.

Kimler Gayrimenkul Değerleme Yapabilir?

Gayrimenkul değerlemesini kim yapacak sorusunun yanıtı da çok merak ediliyor. Hem gayrimenkulü için değerlendirme başvurusu yapanlar hem de kendine yeni bir kariyer alanı araştıranlar için bu sorunun yanıtı önemli. Öncelikle gayrimenkul değerlendirme alanı, profesyonel bir iş alanıdır. Uzmanlık gerektirir. Ayrıca alanında ilgili belgelere sahip olmak zorunludur. 

4 yıllık lisans eğitimini tamamlamış; SPK (Sermaye Piyasası Kurulu) tarafından düzenlenen sınavlarda başarı göstermiş ve lisansını almış kişiler, aktif lisansları ile gayrimenkul değerleme yapma hakkına sahip olurlar.

Nasıl Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Olunur?

Gayrimenkul değerleme uzmanı olmak için gereken şartlar ve özellikler için aşağıdaki listeye bakabilirsiniz. 

• 4 yıllık lisans eğitimini tamamlamış olmak,

• SPK tarafından yapılan sınavlarda başarılı olmak,

• Sınav başarısının ardından lisansını almak (aktif hale getirmek) gayrimenkul değerleme uzmanlığı için gereken şartlardır.

Yukarıdaki özelliklerin yanı sıra değerleme uzmanı olmak için kişilerin bulundurması gereken bazı kişisel özellikler şu şekilde sıralanabilir;

• analitik becerilere sahip olma

• veri toplayabilme

• verilerin analizini gerçekleştime

• yapılan analizleri raporlama

• zaman yönetimi sağlama 

• güvenilir bir tutum sergileme 

• problemleri belirleme ve çözebilme

Belirtilen bu kişisel özellikler gayrimenkul değerleme uzmanlığı alanında oldukça gerekli ve istenen niteliklerdir.

Gayrimenkul Değerleme Nasıl Yapılır?

Hesaplama yapılırken bir gayrimenkul birçok farklı açıdan ele alınır. Bu faktörler çevresel ve yapısal olarak iki ayrı sınıfta incelenebilir.

1. Çevresel Faktörler

Çevresel faktörler hem taşınmazın bulunduğu konum hem de etrafında bulunan diğer taşınmazların durumu gibi, taşınmazın kendisinden bağımsız diğer değişkenleri kapsamaktadır.

• Gayrimenkulün bulunduğu konum ve fiziki şartları 

• Yakın çevresinde bulunan emsalleriyle kıyaslanması

• Gelecekte bu konumda vadettiği tahmini gelir veya eder

2. Yapısal Faktörler

Yapısal faktörler taşınmazın kendi bünyesinde bulundurduğu şartlar ve genel evrak işleri olarak tanımlanabilir.

• Gayrimenkulün mevcut haliyle tapu ve belgelerdeki verilerle uyuşma hali

Mevzuata uygunluğu

• Tapu kayıtlarındaki durumu ruhsatı ve izinleri

Gayrimenkulün tüm nitelikleri incelenip gerekli ölçümler ve resmi kayıtlarla doğrulamaları yapıldıktan sonra, civarda bulunan emsalleriyle kıyaslama yapılır. Bulunduğu konum ve fiziki koşullarda bu hesaplamalarda etkin olacağı için dikkate alınır. Tüm bu hesaplamalar güncel verilerdir, fakat gayrimenkulün gelecekteki durumunun ne olabileceği de değerinde önemli bir etken olduğundan uzmanlarca bu konuda da çalışmalar yapılır. Tüm bu çalışmalar mevzuata uygun bir şekilde uzmanlar tarafından raporlanarak gayrimenkul değerleme raporu oluşturulmuş olur.

Raporlama Süreci Nasıl Gerçekleşir?

Raporun temel olarak barındırması gereken başlıklar şu şekilde sıralanabilir;

• Raporun ne için yazıldığına dair tanımlayıcı bilgiler

• Raporun yazıldığı gayrimenkul sahip ya da sahiplerinin bilgileri

• Hangi amaçla raporun yazıldığı

• Süreç içerisinde toplanan her türlü veri

• Bu verilerin analizi

• Analizlerin raporlanması ve yorumlanması

• Tüm bunların neticesinde ortaya çıkan sonuç

• Var ise eklenecek diğer dökümanlar (belge ve fotoğraf gibi)

Gayrimenkul değerlemesi sürecinde lisansını almış uzmanlar ve yanlarında bulundurabilecekleri uzman yardımcıları olabilir. Bu kişiler her raporda bulunma zorunluluğu olan bilgileri dikkate alarak, gerekli ölçüm ve araştırmaları yapar. Tamamen objektif bir şekilde edindikleri bu verilerin ışığında bir değer belirlerler. Bu değer ve diğer tüm bilgiler derlenir ve uzmanların imzası ile geçerli bir döküman haline gelir.

Yazılan Raporun Geçerlilik Süresi Nedir?

Raporun yazıldığı kurum veya kişilerin güvenilirliğinin sorgulanmasını gerektirecek bir hadise yaşandı ise veya rapor yazıldıktan sonra geçen süre içinde şartların değişebileceği şüphesi oluştu ise yeni bir rapor talep edilebilir. Aksi halde lisanslı kişilerce yazılmış raporlar geçerli olacaktır.

Tüm bu süreç;

• İhtiyaç

• Uzman

• Analiz

• Raporlama

• Değerleme olarak basit bir şekilde ifade edilebilir. 

Gayrimenkul sektöründe, değişken amaçlarla değer belirlemesine ihtiyaç duyulması ve ihtiyaç doğrultusunda süreci yönetmesi için geçerli bir uzmana başvurulması ile süreç başlıyor. Uzmanın gereken kriterleri sağlayacak şekilde süreci takip etmesi incelemesi ve raporlaması ise ikinci aşama. Raporun sonucunda geçerli bir değerin belirlenmesi ve genel geçer olması şeklinde bu sürecin tamamı özetlenebilir.

Genel olarak bakıldığında, gayrimenkul sektöründe doğan birçok farklı ihtiyaç kaynaklı değer belirlenmesine ve  değer analizine gereksinim duyulmaktadır. Bu belirleme, tüm kurum ve kişilerce kabul görmelidir ki oluşabilecek negatif durumlar ortadan kaldırılabilinsin. Oluşan bu ihtiyaçtan kaynaklı, SPK kendi belirlediği kriterler doğrultusunda bir sınav oluşturmuştur. Bu sınavı başarı ile geçen uzmanların tarafsız bir şekilde gerçekleştirdiği değerlendirme ve raporlama süreçlerinin sonucuna gayrimenkul değerleme denilmektedir. Biraz da bu konuda çok önemli olan değer analizi konusundan bahsedelim. 

Değer Analizi 

Gayrimenkul değer analizi, yatırım öncesinde çok kıymetli bir veri sunar. Şehir, bölge, bazı önemli noktalara yakınlık değer analizinde dominant olan konulardır. Metrekare ya da alan özellikleri de değer analizinde dikkate alınır. Gayrimenkulde değer analizi, söz konusu yatırımın size ne getireceğine dair bir öngörüdür. Ayrıca kredi alırken, sigorta teminatı belirlerken de etkili ve gerekli olabiliyor. 

Oldukça titiz bir çalışma ve emek isteyen bu süreci yürütmek için gereken uzman kadroya Endeksa üzerinden ulaşmak mümkün. Gayrimenkul değerleme ve değer analizi hizmetini tüm Türkiye için alabilirsiniz. 

Aynı zamanda Endeksa’nın kendi sitesinden seçilebilecek Otomatik Gayrimenkul Değerleme paketlerinden size en uygun biriyle en kısa sürede değerleme işlemi gerçekleştirebilirsiniz. Bu hizmet alınırken aynı zamanda Endeksa tarafından yapılan çevre analizi sayesinde, seçilen bölgenin; okul, ulaşım, alışveriş merkezleri, mağazalar, yeşil alanlar gibi özellikleri de dikkate alınıyor. Böylece kapsamlı ve her bir detayı göz önüne alan analizler çıkarılıyor. Endeksa rehberliğinde uzman gayrimenkul değerlemesi yaptırarak detaylı raporlar alabilirsiniz. 

Önceki yazımıza https://www.endeksa.com/tr/blog/yazi/degerli-konut-vergisi-nedir linkinden ulaşabilirsiniz.