İstanbul'a Yakınlığıyla Konut Fiyatları Artan Yerler

İstanbul Avrupa ile Asya'yı birbirine bağlayan özel stratejik konumu, çok kültürlü yapısı ve zengin tarihiyle, bölgenin en büyük metropollerden biridir. Yurtdışından ve yurt içinden pek çok farklı yerden göç alan İstanbul, her geçen gün daha da büyümekte ve kalabalıklaşmaktadır. İstanbul'un yaşamak ve ziyaret etmek için bu kadar çekici bir şehir olması, elbette kentteki evlerin de fiyatlarını etkiliyor. Hem kira hem de satın alma bakımından İstanbul'da ev fiyatlarının günden güne daha da arttığı bir gerçek.

Elbette, bu durum akla İstanbul'a yakın değerlenecek yerler ile ilgili sorular da getiriyor. Pandemiyle birlikte insanların büyükşehirlerin kaotik yapısından uzaklaşmak istemesi, sakin yaşam trendinin artması, insanların doğa ve denizle iç içe olma isteği İstanbul'a yakın bazı bölgelerin tercih edilme olasılığını daha da artırdı.  İstanbul'un yakınında yer alan, insanların nefes almaya, dinlenmeye gittikleri sayfiye yerleri ve doğasıyla öne çıkan bölgelerde bu nedenle konut değerleri de artıyor. İstanbul'dan kaçış noktası olarak görülen bu yerler stratejik konumları nedeniyle bugün olduğu gibi gelecekte de değerini her zaman artıracaktır. Bu yazımızda İstanbul'a yakınlığıyla değerlenen yerlerin hangileri olduğunu ve bu değer artışlarının olası sebeplerini sizin için inceledik.

İstanbul'a Yakın Yerlerde Konut Fiyatları Neden Artar?

İstanbul'un çok önemli bir metropol olması, onu pek çok açıdan cazip bir yaşam merkezi haline getirir. Bu da hem şehirde, hem de İstanbul'a yakın değerlenecek yerlerde konut fiyatlarının artmasına sebep olur. Bu durumun başlıca nedenleri arasında aşağıdaki faktörler sayılabilir:

1. Yaşam standartları ve imkanlar açısından insanlar her zaman büyük şehirleri, dolayısıyla büyük şehirlere yakın yerleri tercih ederler. Bu yerlerin merkezi konumları insanların daha fazla sosyal ve fiziksel olanağa, örneğin alışveriş merkezlerine ve ulaşım yollarına kolayca erişebilmesini sağlar.
2. Büyük şehirlerde iş bulma ve nitelikli eğitim alma imkanlarının daha iyi olduğuna dair ortak bir kanı bulunur. Bu nedenle insanlar, bireysel ve aileler olarak, bu tür büyük şehirlere yönelirler. İş ve eğitim amacıyla İstanbul'a olan talebin artması, İstanbul'a yakın değerlenecek yerlerin de gündeme gelmesine yol açar.
3. İstanbul'a yakın değerlenecek yerler, sadece İstanbul'a yerleşmek isteyenler için değil İstanbul'dan kaçmak isteyenler için de cazip olabilir. Büyük şehirler bütün imkanlarına rağmen hızlı bir yaşamı ve yorucu koşuşturmaları içlerinde barındırırlar. Dolayısıyla uzun zaman büyük bir şehirde yerleşik yaşayan insanlar, bir süre sonra bu koşuşturmadan sıyrılmanın yollarını ararlar. İstanbul'a yakın yerler, hem şehirden çok uzaklaşmak istemeyen hem de kafa dinlemeyi arzulayan insanlar için çok mantıklı seçenekler haline gelir.
4. İstanbul, Türkiye'nin en kalabalık şehridir. Dolayısıyla bazı durumlarda İstanbul'da çalışan, eğitim gören veya sıklıkla İstanbul'u ziyaret etmesi gereken insanlar; İstanbul'da istedikleri fiyatlarda, istedikleri konumda, istedikleri özelliklerde konut bulamayabilirler. Bu durumda İstanbul'a yakın değerlenecek yerlerden birinde konut sahibi olmak veya konut kiralamak, İstanbul'a oradan gelip gitmek, mantıklı bir seçenek haline gelebilir. Bu talep, İstanbul'a yakın yerlerin değerlenmesini sağlar.
5. İstanbul aynı zamanda hizmet sektörü ve tüketim gereksinimleri açısından kilit bir bölgedir. Basit bir örnekle, İstanbul'da tüketilen yiyeceklerin önemli bir kısmı şehre dışarıdan getirilir ve bu tüketim ürünlerinin bazılarının üretiminin yakın yerlerde yapılması zorunlu olabilir. Bu durum, İstanbul çeperinde bir hareketlilik yaratarak yeni sektörler, iş alanları, bunun neticesinde yerleşim ihtiyacı doğurur. Bu da bu bölgelerin İstanbul'a yakınlığı sebebiyle değerlenmesini sağlar.

İstanbul'a Yakın Değerlenecek Yerlerde Konut Satış Fiyatları

Marmara bölgesinde İstanbul'un yakın çeperindeki yerlerde konut satışlarının ne durumda olduğuna göz atmak, bize İstanbul'a yakın değerlenecek yerler hakkında önemli bir bakış açısı kazandırabilir. Ağustos 2022 itibarıyla İstanbul'a yakın değerlenecek yerler içinde Şile, Sapanca ve Büyükçekmece ilk üçtedir. Bunu Silivri, Kandıra ve Şarköy izlerken satış fiyatları açısından Çınarcık, listenin sonunda bulunur.

Yine Ağustos 2022 verilerine göre Şile'de metrekareye düşen ortalama satış fiyatı 24 bin 356 iken Sapanca'da 18 bin 338, Büyükçekmece'de 18 bin 337’dir. Bu fiyatın Marmara Ereğlisi'nde 9 bin 364, Karasu'da 8 bin 917, Çınarcık'ta 9 bin 75 olduğu göz önüne alınırsa rakamların ne kadar yüksek olduğu anlaşılabilir.

Bununla birlikte, yıllık satış fiyatlarındaki değişim yüzdesine bakıldığında, İstanbul'a yakın değerlenecek yerlerdeki sıralamanın değiştiği fark edilir. Satılık değerindeki değişim yüzdesinin en yüksek olduğu yer Kartepe'dir. Kartepe'nin mevsimsel olarak ziyaretçi çeken ve kış sezonunda çok tercih edilen bir yer olması, bu durumun sebeplerinden biri olabilir. Kartepe'nin konut satış fiyatlarında yıllık %233 değişim oranını, %226 oranla Büyükçekmece takip eder. %220 oranla Çınarcık üçüncü, %218 oranla Silivri dördüncü sıradadır. En düşük değişim oranı, %177 ile Kandıra'ya aittir.

İstanbul'a Yakın Değerlenecek Yerlerde Konut Kira Fiyatları

İstanbul'a yakın yerlerdeki kira fiyatlarına bakıldığında, konut satış fiyatlarında karşılaşılan tablodan küçük detaylarla farklılaşan bir manzarayla karşılaşılır. Ağustos 2022 itibarıyla İstanbul'a yakın değerlenecek yerler arasında metrekareye düşen en yüksek konut kira oranı sırasıyla Şile, Büyükçekmece ve Sapanca'dadır. Bunu Marmara Ereğlisi ve Şarköy takip eder. Metrekareye düşen en düşük konut kira fiyatı ise Armutlu'dadır.

Buna göre, Şile'deki konutlar için metrekareye düşen kira fiyatı 80 lirayken Büyükçekmece satılık daire için 61, Sapanca'da 59, Marmara Ereğlisi’nde 41 ve Şarköy'de 33 liradır. Armutlu'da ise bu fiyat 11 lira olarak kaydedilmiştir.

Yıllık konut kira değişim yüzdelerine göre, Kartepe %142 oranla başı çekmektedir. Onu %132 oranla Büyükçekmece, %110 ile Sapanca ve %109 ile Karasu izler. Bu oranın en düşük olduğu yer, %-10 ile Armutlu'dur.

İstanbul’a Yakın Değerlenecek Yerleri Bilmek Neden Önemlidir?

Bir konut satın almadan veya kiralamadan önce bölgedeki genel durumu bilmek, bilinçli bir yatırım yapmanız ve doğru hareket etmeniz için kilit rol oynar. Dolayısıyla kiralamak veya satın almak için İstanbul yakınındaki yerlere bakıyorsanız, bütçenizi yakın zamanda elde edilmiş metrekare fiyatlarına göre planlayabilirsiniz. Ayrıca yıllık değişim oranları sayesinde, yapacağınız yatırımın geleceği hakkında iyi bir öngörü sahibi olabilir, uzun vadeli planlarınızı bu bilgiler ışığında yapabilirsiniz.

Endeksa ile konut değerleme hakkında istediğiniz bütün verilere kolayca erişebilir, dilediğiniz bölgelerdeki değerleme analizlerine göz atabilirsiniz.

Önceki yazımızı https://www.endeksa.com/tr/blog/yazi/evinizin-degerini-kaybetmemesi-icin-dikkat-etmeniz-gerekenler linkinden inceleyebilirsiniz.