Otomatik Gayrimenkul Değerleme Nedir, Faydaları Nelerdir?

Örneğin, bir borçlu için ana parada piyasa değerine göre bir azaltma kararı vermek veya kredide öngörülen bir modifikasyonla ilgili doğru bir kredi-değer hesaplaması yapabilmek için cari değeri tahmin etmek gerekir. Her bir gayrimenkulün mümkün olduğunca doğru tahmin edilebilmesi çok önemlidir. Genel olarak, ODM’ler çoklu regresyon analizi veya coğrafi bilgi sistemleri (GIS) gibi istatistiksel modellere dayanırlar. 

Otomatik Değerlemenin En Güçlü Yönlerinden Biri Hızdır

ODM’ler batch processing özelliğiyle milyonlarca değerlemeyi dakikalar içinde ve çok ucuza yapabilmek mümkündür. Değerleme uzmanı ise tek bir değerlemeyi tamamlamak ve rapor yazmak için asgari 2 güne ihtiyaç duymaktadır. 

Saniyeler İçinde Ve Düşük Maliyetle Değerleme 

Değerleme uzmanları tarafından yapılmış bir değerlemenin maliyeti 2016 yılı için Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) tarafından belirlenen ve resmi gazetede yayınlanan listeye göre 250 m2 ’ye kadar konut ve işyerleri için 415 TL+KDV’dir. 

Örneğin, tüm Türkiye’deki konutlar için otomatik değerleme sunan ENDEKSA.COM ile bu değerleme saniyeler içerisinde oldukça düşük maliyete yapılmaktadır. Kredi kuruluşlarının çoğu portföylerindeki varlıkların değerlerini her 90-120 gün arasında güncellemek isterler ancak bu maliyetlerin hızlı bir şekilde artmasına sebep olduğundan portföyün tamamı için yapılması mümkün olmaz. Bazı kurumlar, ortalamalar ve endeksleri kullanarak güncelleme yapmaya çalışsalar da halka açık veriler ve endeksler çabuk eskiyen yapıları yüzünden yanlış değerlemelere, yanlış fiyatlanmış işlemlere ve satış fırsatlarının kaçırılmasına neden olabilmektedir. Bunlara güvenerek bir sistem kurmak bu nedenle tavsiye edilmez. Tüm portföy için ODM kullanmak hem zaman hem para tasarrufu sağlayacaktır. Şu anda batı ülkelerinde ODM, bankanın emlak uzmanı ve bir değerlemecinin perspektifini içeren kombine raporlar kullanılmaktadır. Bu ülkelerdeki uzmanlar ODM’lerin yüksek riskli varlıklar veya 1 milyon $’ın altındaki gayrimenkullerin değerlemesinde kullanmanın oldukça yararlı olduğunu belirtmektedirler. Kredi uzmanları ile otomatik araçlar birleştirildiğinde hem işlemin süresi hem de toplam maliyeti, tamamen uzmana dayalı işlem prosedürüne göre önemli ölçüde daha az olmaktadır.  

Otomatik Değerleme Manipüle Edilemez

ODM’ler koşullara bağlı olarak daha yüksek veya daha düşük bir değer sağlamak için manipüle edilemez ya da zorlanamaz. Bu nedenle ODM’ler genellikle diğer geleneksel değerlemelere karşı bir karşılaştırma noktası olarak ya da değer görüşleri farklı olduğu zaman iki taraf arasındaki anlaşmazlıkları çözmek için de kullanılmaktadır. Kredi kuruluşları artık ek bağımsız bir perspektif ya da doğrulama olmaksızın kendi portföylerini etkileyen kararlar için değerleme raporlarını olduğu gibi kabul etmemektedirler.  

Yapılan Değerlemeler İçin Güven Skoru 

Yapılan değerlemelerin doğruluğu hakkında bir fikir vermek için tüm ODM’ler istatistiksel bir değerleme skoru üretirler. Değerleme uzmanları ise raporlarında böyle bir skor üretemezler. Değerleme uzmanları gayrimenkulün durumunu değerlendirirken bu değerlemelerin doğasında olan subjektiflikler ortaya çıkabilir. Değerleme aynı gün gerçekleş- tirilse bile iki geleneksel değerleme uzmanı büyük ölçüde farklı değer kanaati üretebilirler. Bir de zamanlama farkı varsa, kredi sağlayıcı gayrimenkulün değerinin gerçekten değişip değişmediğini ya da ikinci değerlemecinin farklı bir yaklaşımı mı seçtiğini sadece verilere bakarak bilemez. Kredi kuruluşları değerleme hakkında karar vermeden önce değerlemecilerine kullandıkları araçları ve süreçleri sormalıdırlar.  

Tek Bir Değerleme İçin Milyonlarca Veri Analizi

İstatistiksel olarak anlamlı bir sonuç çıkarabilmek için asgari şart -Serbestlik Derecesinin- [n-1-k] > 0 olmasıdır. Yani gözlem sayısı en azından kullanılan değişken sayısından bir fazla olmalıdır. Örneğin, 9 değişken kullanan bir modele dayalı olarak analiz yapılmakta ise istatistiksel olarak anlamlı bir sonuç çıkarmak için gerekli gözlem sayısı 10’dur. ODM’ler tek bir değerleme için sürekli güncellenen milyonlarca veriden analize dayalı olarak sonuç çıkartmaktadır

Gözden Geçirme Sürecini Hızlandırma ve Maliyetlerini Düşürme

Değerleme raporlarının büyük bir yüzdesi kabul edilmeden önce kredi verenler için önemli bir maliyet oluşturacak şekilde manuel olarak gözden geçirilmektedir. Değerlendirme sürecini hızlandırmak ve maliyetleri düşürmek için kreditörler artık yeni nesil otomatik değerleme modelleri ile değerleme programlarını desteklemeye başlamışlardır. “Teknolojinin Gelişim Hızına Paralel Bir Gelişim” Moore Kanunu gereği, teknolojinin hızı ve bilgi işleme kapasitesi her yıl katlanarak artmaktadır. 2023 yılında 1.000$’a insan beyni gücünde bilgisayar yapılabileceği tahmin edilmektedir. Bu gelişmelerin ODM teknolojisine doğrudan yansıyarak sistemlerinde ODM kullanan kurumlara büyük bir maliyet avantajı sağlaması beklenmektedir.

Risk Yönetimi

Güncellenen fiyatlara dayanan kararlar daha hızlı alınabildiğinden dikkatin diğer varlık yö- netimi faaliyetlerine odaklanmasına fırsat verilmektedir. ODM’lerin düşük maliyeti kredi kuruluşları için temerrü- dün başladığı ilk aşamadan itibaren (borçlunun ilk taksiti ödememesi genellikle ilk sorun işaretidir) gayrimenkulün değerinin izlenebilmesini mümkün kılmaktadır. Bu erken aşamada ODM’ler kredi uzmanlarına bankanın portföyündeki gayrimenkulün değerini tespitte ve kredi ödemelerinin ertelenmesi veya yeniden yapılandırılması için iyi adayların bir alt kümesini belirlemede yardımcı olmaktadır. Ciddi zarar etme olasılığı yüksek olan gayrimenkuller erken tespit edilerek kredi kuruluşlarına zararın etkisini azaltma fırsatı sağlamaktadır.

Türkiye’de yılda ortalama 400.000 adet ipotekli konut satılmaktadır. 2016 yılı için belirlenen 465 TL asgari değerleme ücreti ile bankaların teminat portföylerine fiziki değerleme yaptırmanın Türkiye’deki tüm bankalara toplam maliyeti yılda 186 milyon TL olmaktadır ki böyle bir maliyetle bu işlemi yaptırmak hiçbir banka için karlı değildir. Dolayısıyla da bundan kaçınılmaktadır. Ama bu işlem yapılmıyor diye bankaların teminat portföyünde değer düşüklüğü riski yok demek değildir. Oysa gayrimenkul değerlemede dijital teknolojileri kullanan ENDEKSA.COM ile yukarıda bahsedilen toplam maliyetin %1’inden daha azına denk gelen bir maliyetle etkili bir risk yönetim sisteminin kurulabilmesi mümkündür. 

Dolandırıcılıklar ve Hileyi Tespit Edip Önleme

Bazı durumlarda değerlemelerde hile yapılmakta ve gayrimenkulün cari değeri yüksek veya düşük gösterilerek kredilendirme, kredi yapılandırması veya satış işlemlerinde hile yapılabilmektedir. Banka şubelerinin kendi personeli veya listedeki değerleme şirketleri üzerinde kalite kontrol ger- çekleştirmek için ODM kullanması bu hileli işlemleri ortaya çıkarabilmektedir. Zira, ODM’ler koşullara bağlı olarak daha yüksek veya daha düşük bir değer sağlamak için manipüle edilemezler ya da zorlanamazlar. ODM’lerde şüpheli işlemler için uyarı vererek teftiş birimini harekete geçirebilen bir modül de mevcuttur. 

Önceki yazımıza https://www.endeksa.com/tr/blog/yazi/ev-degeri-nasil-hesaplanir linkinden ulaşabilirsiniz.

Kürşat Tuncel'in "Profesyonel Gayrimenkul Yatırımı" kitabından alıntıdır.