Ticari Gayrimenkul Yatırımında Doğru Adımlar

Bir parkende noktası ise yaya yolu olması, bir restoran ise kendine ait bacasının olması gibi unsurlar önem taşıyacaktır. Dükkanda bahçe kullanımının size ait olup olmaması önemli faktörlerden biridir. Bir diğer önemli nokta da dükkanın bacasının olup olmadığıdır. Çünkü bacası olan bir dükkanda yiyecek-içecek işleri yapılabilir. Ancak bacasız bir dükkanda böyle bir izin almak orun olacaktır. Yiyecek sektörü diğer birçok sektöre göre daha yüksek kira bedellerini karşılayabilen bir sektördür, bu nedenle de baca önemlidir.

Ofis Veya Dükkan Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Konular

Ofis veya dükkan alırken dikkat edilmesi gereken temel konulardan biri, kira getirisi ile fiyat arasındaki oransal ilişkinin düzgünlüğüdür. Özellikle şehrin merkezi iş alanı (MİA) dediğimiz bölgelerinde geliştirilen ve yapılan ofis yatırımları, aslında en sağlıklı yatırımlardır. Ancak bunların elde tutulma ve geliştirme maliyetleri yüksektir. Bu seçeneğin dışında, orta ve küçük ölçekli firmaların kullanıldığı birçok ofis vardır ve bunlara doğru zamanda yatırım yapmak oldukça sağlıklıdır. 

2007 yılında ofis piyasasında İstanbul’da arz ve talep bozulmuştu. Talep çoktu, arz ise neredeyse yoktu. Bu nedenle, özellikle kaliteli dediğimiz ve plazalardan oluşan yüksek seviyeli A tipi ofislerde “az bulunurluk” mantığı ile ofis fiyatları çok arttı. Ofisler doldu ve piyasada bu tip ofislerle ilgili boşluk oranları düştü. Yani talep arzı karşılayamadı ve değer arttı. Ancak bugün baktığımızda, krizde talep seviyesi düştüğü için durum maalesef o günlerdeki kadar parlak değil.

Ticari Gayrimenkul Fiyatını Etkileyen Temel Unsurlar

• Brüt birim m2 başına fiyat
• Yeri/bölgesi
• Bina inşaat kalitesi, yaşı
• Park imkanları, bahçe kullanım imkanları
• Mülkte baca olup olmaması, kaç giriş-çıkışı olduğu
• Görünürlüğü, ulaşılabilirliği (eğer dükkansa9
• Cephe durumu (eğer dükkansa)
• Teknik özellikleri (ısıtma-soğutma-havalandırma)
• Kiracıların durumu
• Mevcut kira kontratlarının akit yaşı
• İşletim durumu
• Genel gider bedelleri
• Bölgedeki arz-talep dengesinin durumu (nadir bulunan daha değerlidir)

Önceki yazımıza https://www.endeksa.com/tr/blog/yazi/gayrimenkulden-para-kazandiracak-ipuclari linkinden ulaşabilirsiniz.

*EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık'ın katkılarıyla hazırlanmıştır.