Değeri Nasıl Hesaplıyoruz?

1- İzleme

Endeksa uzmanları, Türkiye'nin tüm illerinde piyasa araştırmaları yapmaktadır ve veritabanlarımız anlık olarak güncellenmektedir.

2- Analiz

Endeksa veritabanına girilen bilgiler, sürekli olarak iç tutarlılık ve doğruluk kontrollerine tabi tutulmakta ve yeterli güvenilirlik düzeyine ulaşamayan veriler analizlere dahil edilmemektedir.

3- Tahmin

Endeksa, makine öğrenimi yöntemlerini kullanarak veri odaklı, güvenilir gayrimenkul değerine ulaşır.

Endeksa'da Kullanılan Veri Kaynakları Nelerdir?

Endeksa emlak fiyatlarını etkileyebilecek tüm kaynakları takip etmektedir. İnternetteki kaynaklara ek olarak danışmanların bildirdiği kapanış değerleri, yaptırılan değerleme raporları ve iş ortaklarımızdan alınan satış değerleri ile toplanan tüm veriler hem nicelik hem de nitelik açısından değerlendirilerek analizlere dahil edilmektedir.

Kullanım Alanı	Veri Kaynağı ve Sağlayıcısı	Güncelleme Sıklığı	Güncelleme Zamanı	Son Güncelleme
Gayrimenkul Değeri	Web, Emlak Danışmanları, Değerleme Uzmanları - Endeksa	Anlık	Anlık	{{date \| amDateFormat:'ll'}}
{{'how_data_t2' \| translate}}***	{{'Turkiye' \| translate}}: {{'how_data_p2' \| translate}} {{'Spain' \| translate}}: Instituto Nacional de Estadística {{'Portugal' \| translate}}: Instituto Nacional de Estatística	Yıllık	Q2	{{update_date \| amDateFormat:'ll'}}
Tahmini Gelir Seviyesi	{{'Turkiye' \| translate}}: {{'how_data_p2' \| translate}}, Endeksa {{'Spain' \| translate}}: Instituto Nacional de Estadística {{'Portugal' \| translate}}: Instituto Nacional de Estatística	Yılda iki kez	Q2/Q4	{{update_date \| amDateFormat:'ll'}}
Sosyo Ekonomik Statü	{{'Turkiye' \| translate}}: {{'how_data_p3' \| translate}} {{'Spain' \| translate}}: Instituto Nacional de Estadística {{'Portugal' \| translate}}: Instituto Nacional de Estatística	Yılda iki kez	Q2/Q4	{{update_date \| amDateFormat:'ll'}}
Seçim Sonuçları	YSK - Adres Harita	Seçim	Seçim Sonrası 1 Ay	{{'08/14/2024' \| amDateFormat:'ll'}}
Hemşehrilik	TÜİK - Adres Harita	Yıllık	Q2	{{'09/15/2025' \| amDateFormat:'ll'}}
İl, İlçe, Mahalle, Sokak Bilgileri	Adres Harita	Yıllık	Q4	{{update_date2 \| amDateFormat:'ll'}}
Adres Bilgileri	Google, Yandex	Anlık	Anlık	{{date \| amDateFormat:'ll'}}
POI Bilgileri	Web, Yandex, OSM	Anlık	Anlık	{{date \| amDateFormat:'ll'}}

* Planlanan güncelleme tarihidir. ** Kullanıcı başına günlük sorgu adeti ile sınırlıdır. **{{'how_data_error' | translate}}

Kullanılan Yöntemler Neler?

"1980'li yıllarda ortaya atılan makinanın insan gibi düşünebilmesi fikrini tamamen gayrimenkul piyasasına göre yorumlayarak üretilen modeller, Endeksa'nın benzersiz yaklaşımlarıdır. İnsan gibi düşünen kavramı yerine Gayrimenkul Profesyoneli gibi düşünen, bu kişilerin temel yaklaşımlarını ve uluslararası standartları merkezine alan bu modeller, derin öğrenme yöntemleri ile büyük veri analizi yaparak sonuç üretirler."

Esaslar

1- Dar Piyasa Analizi

Öncelikle özellik eşleştirme esas alınır. Değeri tahmin edilecek taşınmaza benzerlik eşiği yüksek tutulur. Homojen bir model oluşturacak şekilde en benzer emsallere ulaşmaya çalışılır.

2- Derin Piyasa Analizi

Mesafe sınırı düşük tutularak üretilen bu modelde, değeri tahmin edilecek taşınmaza en yakın mesafedeki emsallere zamanda geri giderek ulaşılır.

3- Yaygın Piyasa Analizi

Zaman sınırı düşük tutularak üretilen bu modelde, değeri tahmin edilecek taşınmaza benzer nitelikte en yakın zamana ait emsaller mesafede kademe kademe açılarak bulunur.

4- Modelleme

Endeksa Yapay Sinir Ağı modelleri yeni veriler içeri alınarak güncellenir ve modelin karar verebilme yeteneği sürekli güçlendirilir. Üretilen her model test verisi ile kontrol edilerek başarı düzeyi ölçülür.

Hangi Yöntemler Yarışıyor, Kazanan Nasıl Belirleniyor?

Endeksa değer tahmini, gayrimenkul piyasasına farklı bakış açıları ve istatistiksel yaklaşımlar getiren benzersiz modellerin yarıştırılması sonucu üretilir. Her model, kendi içinde tutarlılık ve güvenilirlik analizine tabi tutulur ve temel kriterler üzerinden puanlanır.

80+/100 👍🏻

"Daha yüksek puan" = "Daha iyi sonuç" = "Daha dar tahmin aralığı"

80 puan ve üzerinde olan hesaplamalara son derece güveniyoruz.

Puanlamada esas alan temel kriterler şunlardır

1- Standart Sapma

Modeli oluşturan emsallerin ortalamaya yakınlığına bakılır. Standart sapma küçükse piyasanın homojen yapıya sahip olduğu ve tahmin isabetinin yüksek olduğu sonucuna varılır.

2- Mesafe

Modeli oluşturan her bir emsalin taşınmaza olan mesafesi kriter olarak kabul edilir. Kullanılan emsaller taşınmaza ne kadar yakınsa modelin mesafe puanı o kadar yüksek olur.

3- Zaman

Modeli oluşturan emsallerin oluşturulma tarihleri kriter olarak kabul edilir. Kullanılan emsallerin oluşturulma tarihi ne kadar erken döneme ait ise modele o kadar puan katkısı olur.

4- Özellik Eşleştirme

Modeli oluşturan emsallerin, değeri tahmin edilecek gayrimenkule öznitelikleri itibariyle benzerlikleri analiz edilir. Benzerlik düzeyi arttıkça modelin puanı da yükselir.